【土地與生活】房地合一課徵所得稅2.0：打擊炒房新制上路 (施工中)

【土地與生活】房地合一課徵所得稅2.0：打擊炒房新制上路
（相關科目：土地政策與利用、土地法規、土地經濟學、土地稅法）

【Match Point】

1.房地合一課徵所得稅1.0與2.0有何重大不同？修法重點為何？
2.如何計算房地合一稅2.0？（適用範圍、納稅義務人、稅基、扣除額、稅率）
3.「持有期間」本此修法列入預售屋、股權交易等情況，尚無法進行建物第一次登記，那房地之持有期間起訖點如何判斷？
4.本次修法，對健全房地產市場有什麼幫助？
5.本次修法，有沒有仍需再加強或注意的部分？

【法條參照(藍字為本次修改變更)】

「房地合一課徵所得稅」之依據為《所得稅法》（小標題參陳立夫之土地法規）：
4-4 房地交易所得之課稅標的
4-5 免納房地所得稅之情形
14-4 個人房地交易所得額之計算及稅率
14-5 個人房地交易所得之申報
14-6 逕行核定成交價額、原始成本及費用之情形
14-7 逕為核定納稅及調查核定
14-8 重購退稅與追繳
24-5 營利事業房地交易所得額之計算及稅率
125-2 房地交易所得稅收之分配及用途

4-4 房地交易所得之課稅標的

I.個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。

II.個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。

III.第1項規定之土地，不適用第4條第1項第16款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。（按：第4條第1項第16款：下列各種所得，免納所得稅...十六、個人及營利事業出售土地）

4-5 免納房地所得稅之情形
（按：本條未修改，但屬重要法條，連帶複習）

I.前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第1款規定者，其免稅所得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
二、符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

II.前項第2款至第4款規定之土地、土地改良物，不適用第14條之5規定；其有交易損失者，不適用第14條之4第2項損失減除、第24條之5第3項損失減除及同條第4項後段自營利事業所得額中減除之規定。

14-4 個人房地交易所得額之計算及稅率

I.第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

II.個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得減除之。

III.個人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。
（二）持有房屋、土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。
（三）持有房屋、土地之期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%。
（四）持有房屋、土地之期間超過10年者，稅率為15%。
（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率為20%。
（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。
（七）個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者，稅率為20%。
（八）符合第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過400萬元部分，稅率為10%。

二、非中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。
（二）持有房屋、土地之期間超過2年者，稅率為35%。

IV.第4條之5第1項第1款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

14-5 個人房地交易所得之申報

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：
一、第4條之4第1項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
二、第4條之4第2項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。
三、第4條之4第3項所定股份或出資額交易日之次日。

14-6 逕行核定成交價額、原始成本及費用之情形

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。

14-7 逕為核定納稅及調查核定 （已超出地政範圍太多，略）
14-8 重購退稅與追繳（非本次修法重點，略）

24-5 營利事業房地交易所得額之計算及稅率
（按：本次修法新增營利事業比照個人，故雖條文變動劇烈，但內容大抵與個人相同）

I.營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

II.營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：
（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。
（二）持有房屋、土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。
（三）持有房屋、土地之期間超過5年者，稅率為20%。
（四）因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率為20%。
（五）營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。
（六）營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者，稅率為20%。

二、總機構在中華民國境外之營利事業：
（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。
（二）持有房屋、土地之期間超過2年者，稅率為35%。

III.營利事業依第1項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起10年內之房屋、土地交易所得減除。

IV.營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前2項規定，其依第1項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

V.稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額3%計算，並以30萬元為限。

VI.獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第14條之4至第14條之7規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前5項規定。

125-2 房地交易所得稅收之分配及用途
（按：本條未修改，供參考）

依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定計算課徵之所得稅稅課收入，扣除由中央統籌分配予地方之餘額，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出；其分配及運用辦法，由財政部會同內政部及衛生福利部定之。