【不動產估價】考點詞頻纂：比較法

 

 【歷年考題】比較法

年度	考試	題目
109	不動產估價理論_估價師	請說明在運用比較法進行不動產估價時，比較標的坐落於「近鄰地區」或「類似地區」有何差異？（10分）若臺北市房價上漲，其後其他五都或非六都縣市房價也上漲，請問此是否意味這些縣市屬於同一供需圈？（15分）
109	不動產估價理論_估價師	以比較法進行土地估價時，若因當地素地交易案例不足而採用房地分離方式取得土地比較標的，請問此種作法可能產生什麼偏誤？
109	不動產估價_高考	根據比較法的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徴類似的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較法的使用有何啟示？
108	不動產估價概要_經紀人	有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。
108	不動產估價_高考	若以比較法進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。
108	土地估價_原民特三	何謂比較法？進行比較法需進行那些調整？試加以說明。又比較標的如以高於市場行情二成之 1200 萬元完成交易，於應用比較法時如何進行調整？
108	土地估價_身心特三	何謂比較價格？求取比較價格的程序為何？
107	不動產估價理論_估價師	比較法估價所蒐集之比較標的，應就那些事項詳予查證確認？於試算價格之調整運算過程中，對價格調整率的限制為何？經比較調整後所求得之勘估標的試算價格，應作那些檢討？
107	不動產估價_高考	試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。
106	不動產估價理論_估價師	不動產估價技術規則對於運用成本法估計建物價格有詳細規定，請舉其重點敘述之。一般而言，對於建物常以成本法估價，對於銷售價格常以比較法估價，但常聽到建物營造費用高則銷售價格應相對提高的說法，請問建物之營造費用與其銷售價格間有何關聯性？
106	土地估價_薦任	運用比較法時，應如何由實價登錄資料庫中選取適當的比較標的？是否可以直接取用實價登錄的資料作為比較標的？試詳述之。
104	不動產估價理論_估價師	進行不動產估價時，比較標的若與勘估標的之價格日期不同時，是否需進行價格日期調整？若需進行調整時，應如何處理？請詳述其理由。
104	土地估價_薦任	不動產估價師蒐集比較實例時，應依循之原則為何？有關比較標的之件數，不動產估價技術規則之規定為何？請分析說明之。
103	不動產估價概要_經紀人	影響不動產價格的因素有那些？（10 分）又比較法的估價程序為何？（10 分）並請說明此兩者之間的關聯性。（5 分）
103	土地估價_身心特三	運用比較法進行不動產價值評估時，需先計算勘估標的之試算價格，再決定勘估標的之比較價格。試依不動產估價技術規則之相關規定，申述應如何對所求出之試算價格進行是否適用之判定？又應如何決定勘估標的之比較價格？
103	土地估價_身心特三	當自有資金比例 40%、年利率 1.5%，借貸資金比例 60%、年利率 3%，試計算其年資本利息綜合利率為何？某不動產之土地面積為 100 ㎡，以比較法估算其市價為4 萬元/㎡；建物面積為 330 ㎡，屋齡 25 年，剩餘耐用年數 25 年，殘餘價格率 5%。若營造施工費為 2 萬元/㎡，規劃設計費為營造施工費之 3%，廣告銷售費為總成本之 4%，管理費為總成本之 3%，稅捐及其他負擔為總成本之 1%，資本利息綜合利率依重建此一建物之建築工期 1.5 年計，試計算此一標的建物之重建成本、累積折舊額與標的不動產之成本價格為何？(此題應為成本法)
102	不動產估價_地特三	比較法調整率有何限制？經比較調整之比較標的試算價格採用又有何限制？請依不動產估價技術規則之相關規定說明之。
102	不動產估價概要_經紀人	運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者，應不予採用？
102	不動產估價理論_估價師	於運用比較法進行區域因素及個別因素修正時，有關比較調整價格之定性分析與定量分析之內容與價格調整方法為何？請詳予論述之。
102	不動產估價_高考	請以比較法及補償基準法，評述土地之上下有其他設施通過時，地價減損額之評估方式。
101	不動產估價理論_估價師	價值、價格、成本之意義有何區別？其與成本法、比較法及收益法有何關聯？試申述之。
101	土地估價_鐵路高員	比較法進行比較項目調整時可採用之方法有那些？請詳述之。又依不動產估價技術規則之規定，比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其中差異進行價格調整時，其調整以何種方法為原則？
100	不動產估價_地特三	應用比較法時，應如何選取比較標的？若 A、B 為鄰近街廓上的五樓舊公寓，A 已被劃入優先辦理都市更新地區；B 尚無辦理都市更新的需求。如欲評估 B 之正常價格，是否可選擇 A 作為比較標的？試詳述之。
100	不動產估價概要_經紀人	替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？
100	不動產估價理論_估價師	比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等程序，推算勘估標的價格。以統計學的觀念來看，選取之比較標的就是用來推算勘估標的價格的樣本（sample）。依循這樣的推論，勘估標的價格應該是個區間，為什麼？這個價格區間的概念，對於正常價格的應用有何影響？
100	不動產估價_高考	運用比較法時，以比較標的之價格為基準，進行調整推算勘估標的之價格，須考慮那四大調整項目？請分別就調整之定義與重點說明之。
100	不動產估價_高考	出租人於租賃期限屆滿前收回租地時，須給予承租人補償金額，此時須進行租賃權利價值的評估，請分別以比較法、價格比率法與差額租金還原法說明評估方式為何？
100	土地估價_身心特三	何謂交易價格之情況調整？依「不動產估價技術規則」規定，比較標的有何情況時，估價師對交易價格應先作適當之情況調整？

【解題】

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