【不動產估價】考點詞頻纂：土地開發分析法

 【歷年考題】土地開發分析法

年度	考試	題目
109	不動產估價概要_經紀人	依土地開發分析法對不動產進行估價時，需要蒐集那些資料，方能利於計算土地開發分析價格？
109	土地估價_原民特三	何謂土地開發分析法？請問原住民部落的土地是否適合用土地開發分析法評估其價值？
108	不動產估價理論_估價師	在運用土地開發分析法進行建地價格評估時，針對未開發成熟與已開發成熟的土地，兩者在估價方法上有何不同？
107	不動產估價_高考	請問 10,000 坪的土地與 500 坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價格時，有何異同？
106	土地估價_原民特三	何謂土地開發分析法？該方法中的資本利息綜合利率如何計算？試舉例說明之。
105	不動產估價概要_經紀人	請依不動產估價技術規則之規定，列示土地開發分析法中計算資本利息綜合利率之公式。假設土地與建物價值比率為 6：4，自有、借貸與預售收入之資金比例為 4：5：1，自有資金與借貸資金之計息利率為 2%與 6%，而取得土地至開發完成之年數為 2年，則資本利息綜合利率為若干？
105	不動產估價_高考	請依不動產估價技術規則之規定列示土地開發分析法計算公式，另依土地開發分析法進行估價時，對於相關變數的資料應留意那些事項，才能得到合理的價格推估，以免落入「垃圾進垃圾出」（garbage in, garbage out）的結果，試舉例說明之。
105	土地估價_原民特三	試述如何應用土地開發分析法估算土地價格？政府機關辦理招商時，針對招商的土地價格要如何進行估價？請申述之。
104	不動產估價理論_估價師	某建築商要購買一塊住宅區土地，興建大廈出售，請問如何運用土地開發分析方式，評估其正常價格？
103	不動產估價_地特三	何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發分析概念進行土地價格估算，究竟在運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握那些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？
103	不動產估價理論_估價師	請說明土地開發分析法之意義及其與最有效使用原則、均衡原則、競爭原則、預測（期）原則、外部性原則間的關聯性。
102	不動產估價概要_經紀人	有一筆建地，土地面積 1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率 50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣 12 億 4200 萬元（一年之資金折現率為 1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣 1 億 8000 萬元，資本利息綜合利率為 1.94%，開發商的要求利潤率為 20%，規劃設計費用為營造費用的 3%，廣告銷售費用為總銷售金額的 5%，稅捐費用為總銷售金額的 1%，管理費用為總銷售金額的 3%，施工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。
102	土地估價_原民特三	請依不動產估價技術規則之規定，利用以下資訊計算土地開發分析價格。（25 分） 總營建面積 80 坪，營建施工費 3.5 萬/坪，開發年期為 1 年。 建物價格及土地價格比為 3：7 資金比例為自有資金：借貸資金 = 4：6 自有資金年利率 2%，借貸資金年利率 4% 規劃設計費為營建施工費之 2.5%，廣告銷售費為總銷售金額之 4%，管理費為總銷售金額之 3.5%，稅捐及其它負擔為總銷售金額之 1% 利潤率為 17%
100	不動產估價概要_經紀人	運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積，同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？
100	土地估價_鐵路高員	試說明土地開發分析價格在估價方法上的運用時機為何？

【解題】

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