地政狙擊手學習基地

  【歷年考題】折舊 108 土地估價_原民特三 試依不動產估價技術規則之規定，說明 建物累積折舊額 計算可採取之路徑有那些？依你判斷一般住宅價格之折舊，以那一種路徑較合適？ 108 土地估價_身心特三 何謂定率法？一重建成本 100 萬元的建物，若每年折舊 2%，請問經過10 年後的建物成本價格為何？ (請參照成本法) 107 不動產估價概要_經紀人 請列式說明定率法的 折舊公式 。如果一個 1000 萬元的建築物，以每年減損 2%的速度折舊，請問第 5 年年末，該建築物的現值為多少？ 106 不動產估價_地特三 造成 折舊的原因 有那些？因過度或不足所造成的價值減損，請問歸屬於那一種折舊？該如何推估該等折舊？ 106 土地估價_身心特三 運用成本法進行不動產估價時，有所謂重置提撥費及未來每年 折舊提存額 ，試說明其意義及提列之計算方式。 105 不動產估價_地特三 試述建物 折舊的發生原因 為何？（10 分）並請依不動產估價技術規則之規定，說明 建物折舊提存費 之計算方式為何？（15 分） 105 不動產估價概要_經紀人 建物累積折舊額 之計算，應視建物特性及市場動態，選擇適合的折舊方法。依不動產估價技術規則的規定，有那些路徑的折舊方法？請詳述說明之。假設有一價值200 萬元的建物，耐用年數 50 年，殘價率 5%，試繪製示意圖說明之。 105 土地估價_身心特三 依不動產估價技術規則之規定， 建物累積折舊額 之計算，有那些折舊路徑可供選擇？對於一般住宅之估價，可選擇那些 折舊路徑 ？可分別採取那些適合之折舊方法？ 104 不動產估價概要_經紀人 不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如果包含建物應加計建物之 折舊提存費 ，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。 104 土地估價_原民特三 何謂經濟耐用年數？何謂賸餘經濟耐用年數？若可用 50 年的不動產，使用 25 年後，因使用得宜，判斷還可使用 30 年，依不動產估價技術規則之規定，對此不動產採等速折舊時，應如何計算其 累積折舊額 ？ 103 不動產估價理論_估價師 依收益法計算總費用時，下列項目中，請列舉五項不宜列入費用之項目，並詳述 其理由。1.重置提撥款2.改良性資本支出3. 帳面折舊 4.所得...

  【歷年考題】土地開發分析法 年度 考試 題目 108 土地估價_原民特三 試依不動產估價技術規則之規定，說明建物累積折舊額計算可採取之路徑有那些？依你判斷一般住宅價格之折舊，以那一種路徑較合適？ 108 土地估價_身心特三 何謂定率法？一重建成本 100 萬元的建物，若每年折舊 2%，請問經過10 年後的建物 成本價格 為何？ 106 不動產估價理論_估價師 不動產估價技術規則對於運用 成本法 估計建物價格有詳細規定，請舉其重點敘述之。一般而言，對於建物常以成本法估價，對於銷售價格常以比較法估價，但常聽到建物營造費用高則銷售價格應相對提高的說法，請問建物之營造費用與其銷售價格間有何關聯性？ 106 不動產估價_高考 請先解釋 成本法 的基本精神，然後說明評估大型商用不動產建築物（例如觀光飯店、購物中心）價格的時候，使用成本法應該注意的問題。 106 土地估價_身心特三 運用 成本法 進行不動產估價時，有所謂重置提撥費及未來每年折舊提存額，試說明其意義及提列之計算方式。 105 不動產估價概要_經紀人 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇適合的折舊方法。依不動產估價技術規則的規定，有那些路徑的折舊方法？請詳述說明之。假設有一價值200 萬元的建物，耐用年數 50 年，殘價率 5%，試繪製示意圖說明之。 105 不動產估價理論_估價師 在一個可建築五層樓公寓且大部分為新建五層樓公寓的地區，近期內僅有一棟新建三層樓透天住宅出售且其售價低於房地 成本價格 ，請就不動產估價之相關原則對此現象加以論述。 105 土地估價_身心特三 依不動產估價技術規則之規定，建物累積折舊額之計算，有那些折舊路徑可供選擇？對於一般住宅之估價，可選擇那些折舊路徑？可分別採取那些適合之折舊方法？ 104 不動產估價_地特三 成本法 之理論基礎及應用時機為何？其在估價應用上有何限制？請說明之。 104 不動產估價概要_經紀人 不論是收益法或是 成本法 在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如果包含建物應加計建物之折舊提存費，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。 104 不動產估價_高考 請說明 重建成本 與 重置成本 之意義，不動產估價應用上係以求取那一種成本為原則？在何種情況下得採用另一種成本...

   【歷年考題】比較法 年度 考試 題目 109 不動產估價理論_估價師 請說明在運用 比較法 進行不動產估價時，比較標的坐落於「近鄰地區」或「類似地區」有何差異？（10分）若臺北市房價上漲，其後其他五都或非六都縣市房價也上漲，請問此是否意味這些縣市屬於同一供需圈？（15分） 109 不動產估價理論_估價師 以 比較法 進行土地估價時，若因當地素地交易案例不足而採用房地分離方式取得土地比較標的，請問此種作法可能產生什麼偏誤？ 109 不動產估價_高考 根據 比較法 的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徴類似的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較法的使用有何啟示？ 108 不動產估價概要_經紀人 有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。 108 不動產估價_高考 若以 比較法 進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。 108 土地估價_原民特三 何謂 比較法 ？進行比較法需進行那些調整？試加以說明。又比較標的如以高於市場行情二成之 1200 萬元完成交易，於應用比較法時如何進行調整？ 108 土地估價_身心特三 何謂 比較價格 ？求取比較價格的程序為何？ 107 不動產估價理論_估價師 比較法 估價所蒐集之比較標的，應就那些事項詳予查證確認？於試算價格之調整運算過程中，對價格調整率的限制為何？經比較調整後所求得之勘估標的試算價格，應作那些檢討？ 107 不動產估價_高考 試述評估 比較價格 的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。 106 不動產估價理論_估價師 不動產估價技術規則對於運用成本法估計建物價格有詳細規定，請舉其重點敘述之。一般而言，對於建物常以成本法估價，對於銷售價格常以 比較法 估價，但常聽到建物營造費用高則銷售價格應相對提高...

   【歷年考題】直接資本化法與折現現金流量分析法比較 年度 考試 題目 108 不動產估價_高考 請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實務應用時兩者的優先適用性。 107 不動產估價_高考 某不動產於第 1 年年末之市場租金為每月 10,000 元，市場中相似不動產之折現率為5%、資本化率為 4%，請問運用直接資本化法求得之收益價格為何？若每 3 年租金向上調整 5%，第 9 年之後不再變動，投資者擬於第 10 年出售。請依據下表提供之數值，運用折現現金流量分析法，評估其收益價格。 104 不動產估價理論_估價師 不動產收益價格依不動產估價技術規則規定，得採直接資本化法或折現現金流量分析法求得，試就兩者之意義與關連性並請列出計算公式，予以說明。 104 土地估價_原民特三 何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析法？請列示計算公式加以說明。又兩者之適用時機與估計結果，是否會有差異？試申述之。 【解題】 #回到【 不動產估價單元 】區

 【歷年考題】土地開發分析法 年度 考試 題目 109 不動產估價概要_經紀人 依 土地開發分析法 對不動產進行估價時，需要蒐集那些資料，方能利於計算土地開發分析價格？ 109 土地估價_原民特三 何謂 土地開發分析法 ？請問原住民部落的土地是否適合用土地開發分析法評估其價值？ 108 不動產估價理論_估價師 在運用 土地開發分析法 進行建地價格評估時，針對未開發成熟與已開發成熟的土地，兩者在估價方法上有何不同？ 107 不動產估價_高考 請問 10,000 坪的土地與 500 坪的土地，運用 土地開發分析法 評估其土地開發分析價格時，有何異同？ 106 土地估價_原民特三 何謂 土地開發分析法 ？該方法中的資本利息綜合利率如何計算？試舉例說明之。 105 不動產估價概要_經紀人 請依不動產估價技術規則之規定，列示 土地開發分析法 中計算資本利息綜合利率之公式。假設土地與建物價值比率為 6：4，自有、借貸與預售收入之資金比例為 4：5：1，自有資金與借貸資金之計息利率為 2%與 6%，而取得土地至開發完成之年數為 2年，則資本利息綜合利率為若干？ 105 不動產估價_高考 請依不動產估價技術規則之規定列示 土地開發分析法 計算公式，另依土地開發分析法進行估價時，對於相關變數的資料應留意那些事項，才能得到合理的價格推估，以免落入「垃圾進垃圾出」（garbage in, garbage out）的結果，試舉例說明之。 105 土地估價_原民特三 試述如何應用 土地開發分析法 估算土地價格？政府機關辦理招商時，針對招商的土地價格要如何進行估價？請申述之。 104 不動產估價理論_估價師 某建築商要購買一塊住宅區土地，興建大廈出售，請問如何運用 土地開發分析 方式，評估其正常價格？ 103 不動產估價_地特三 何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發分析概念進行土地價格估算，究竟在運用 土地開發分析 時，估價人員必須要掌握那些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？ 103 不動產估價理論_估價師 請說明 土地開發分析法 之意義及其與最有效使用原則、均衡原則、競爭原則、預測（期）原則、外部性原則間的關聯性。 102 不動產估價概要_經紀人 有一筆建地，土地面積 1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率 50%，容積率225%，所在地區生活...