【不動產估價】不動產估價技術規則全條文｜7-1 第七章：權利估價

不動產估價技術規則｜7-1｜權利估價

第 114 條：權利估價意涵與範圍
權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。

第 115 條：權利估價考慮因素
權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。

第 116 條：地上權估價
地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

第 117 條：典權估價
典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之。

第 118 條：永佃權估價
永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。

第 118-1 條：農育權估價
農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。

第 119 條：不動產役權估價
不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。

第 120 條：耕作權估價
耕作權估價，應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計之。

第 121 條：抵押權估價
抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之。

第 122 條：租賃權估價
租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素估計之。

第 122-1 條：市地重劃估價
市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理。

第 123 條：容積移轉估價
容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之。

第 124 條：權利變換估價原則
都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理。

第 125 條：權利變換前之「區分所有建物者」估價
I.權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值，公式如下：

II.各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值比率前項基地價值比率之計算公式如下：

基地                    　　　　　　　　　素地單價× 基地總面積　　　　　 　　　　　　　　　  
價值＝────────────────────────────────────────────────────   
比率  　素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率）× 全棟建物面積〕 　

III.區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。

第 126 條：權利變換前之「區分所有建物者(基地價<基地素地價)」估價
權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之基地權利價值，計算方式如下：

一、依前條規定計算基地價值比率。

二、各區分所有建物基地權利價值＝
各區分所有建物房地總價× 基地價值比率。

三、各區分所有建物基地權利價值比率＝
各區分所有建物基地權利價值／Σ（各區分所有建物基地權利價值）。

四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝
區分所有建物坐落基地之素地總價值× 各區分所有建物基地權利價值比率。

第 126-1 條：權利變換前之「非區分所有建物(如:透天厝)」估價
權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值為準。

第 126-2 條：權利變換前之「區分所有建物(有地無屋者)」估價
I.權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者，其土地權利價值計算方式如下：

一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。

二、該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者，依下列方式計算：（一）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。
（二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。
（三）計算地上建物全棟之權利價值。
（四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。
（五）第二目扣除前目之餘額。

II.前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者，依其協議辦理。

第 127 條：權利變換前之「基地未建築(空地)」估價
權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。

第 128 條：權利變換估價之依據為新成屋價格
權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

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