【不動產估價】不動產估價技術規則全條文｜3-3 第三章第三節‧估價方法：成本法

 不動產估價技術規則｜3-3｜估價方法：成本法

第 48 條：成本法的意涵
I.成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

II.依前項方法所求得之價格為成本價格。

III.建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。

IV.重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

V.重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

第 49 條：成本法程序
成本法估價之程序如下：

一、蒐集資料。
二、現況勘察。
三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
四、選擇適當方法推算營造或施工費。
五、推算其他各項費用及利潤。
六、計算總成本。
七、計算建物累積折舊額。
八、計算成本價格。

第 50 條：成本法的資料蒐集（勘估標的土地與建物資料）
成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料：
一、土地開發及建築構想計畫書。
二、設計圖說。
三、相關許可或執照。
四、施工計畫書。
五、竣工圖。
六、使用執照。
七、登記（簿）謄本或建物平面位置圖。

第 51 條：成本法的資料蒐集（同一供需圈內行情資料）
成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料：
一、各項施工材料、人工之價格水準。
二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
三、資本利率。
四、開發或建築利潤率。

第 52 條：「總成本」之計算
I.勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下：
一、營造或施工費。
二、規劃設計費。
三、廣告費、銷售費。
四、管理費。
五、稅捐及其他負擔。
六、資本利息。
七、開發或建築利潤。

II.前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格。

III.總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

第 53 條：「營造或施工費」包含項目
勘估標的之營造或施工費，項目如下：
一、直接材料費。
二、直接人工費。
三、間接材料費。
四、間接人工費。
五、管理費。
六、稅捐。
七、資本利息。
八、營造或施工利潤。

第 54 條：「營造或施工費」之求取方式
勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：

一、直接法：
指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。

二、間接法：
指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。

第 55 條：以「直接法」求取營造或施工費
直接法分為下列二種：

一、淨計法：
指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。

二、單位工程法：
係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。

第 56 條：以「間接法」求取營造或施工費
間接法分為下列二種：

一、工程造價比較法：
指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。

二、單位面積（或體積）比較法：
I.指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。

II.前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

III.前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

第 57 條：「規劃設計費」之推估
勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。

第 58 條：「資本利息」之計算
I.勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。

II.前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、

III.管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。

IV.第一項勘估標的為土地或包含土地者，前項合計額應另加計土地價格。

第 59 條：資本利息之限制
資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。

第 60 條：「利潤」之計算
I.勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

II.前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

III.前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。

IV.第一項勘估標的為土地或包含土地者，合計額應另加計土地價格。

第 61 條：「廣告費、銷售費、管理費及稅捐」之計算
廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。

第 62 條：「廣告費、銷售費、管理費及稅捐」得不計入總費用
廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入。

第 63 條：未完工建物之估價標準
I.未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。

II.前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。

第 64 條：無法產生相對正常報酬之成本，得不計入總費用
因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。

第 65 條：耐用年數的意涵與原則
I.建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。

II.經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

III.物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

IV.建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。

第 66 條：耐用年數之公告
建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。

第 67 條：「殘餘價格率」之估算
I.建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。

II.建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。

III.第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。

IV.依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。

第 68 條：「建物累積折舊額」之計算
I.建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。

II.建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。

第 69 條：成本法之計算公式
I.成本價格之計算公式如下：

一、土地價格＝土地總成本。

二、建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額。

三、房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格。

II.前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。

III.依第一項規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。

第 70 條：土地開發分析法的意涵
土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。

第 71 條：土地開發分析法流程
土地開發分析法之估價程序如下：
一、確定土地開發內容及預期開發時間。
二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
五、估算開發或建築後總銷售金額。
六、估算各項成本及相關費用。
七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
八、計算土地開發分析價格。

第 72 條：土地開發分析法之蒐集資料
依土地開發分析法進行估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：
一、開發構想計畫書。
二、建築設計圖說或土地規劃配置圖說。
三、建照申請書或建造執照。
四、營造或施工費資料。
五、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
六、資本利率。
七、開發或建築利潤率。

第 73 條：現況勘成與環境調查事項
現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：
一、調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。
二、確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔。
三、市場交易資料之蒐集、調查。
四、週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

第 74 條：可銷售面積估算
I.開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：
一、依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積。
二、未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。

II.前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

第 75 條：預期總銷售金額計算
I.開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

II.可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。

III.前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。

第 76 條：「直接成本」與「間接成本」
土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下：
一、直接成本：營造或施工費。
二、間接成本，其內容如下：
（一）規劃設計費。
（二）廣告費、銷售費。
（三）管理費。
（四）稅捐及其他負擔。

第 77 條：「廣告費、銷售費、管理費及稅捐」之計算
廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。

第 78 條：「規劃設計費」與「利潤率」同成本法
土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之。

第 79 條：「資本利息」計算
I土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：

資本利息綜合利率＝資本利息年利率× （土地價值比率＋建物價值比率×1／2）× 開發年數。

II勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。

III.第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之。

第 80 條：開發年數之定義
開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

第 81 條：土地開發分析法計算方式
土地開發分析法價格之計算公式如下：

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）

其中：
V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

第 82 條：全聯會公告事項與備查
全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。

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